Sie geben das Ziel vor - wir bringen Sie dort hin.

Gute Gründe für den Immobilien-Verkauf?

Verkaufsgründe sind so vielfältig, wie es Lebensumstände gibt.

Wir sind in allen Situationen ein guter Partner.

Marktwertermittlung

Anlageobjekt verkaufen

Energetisches Reinigen

Unsere Zusammenarbeit

Marktwertermittlung

Als renommierter Makler in der Region rund um Syke berechnen wir anhand realer Vergleichszahlen mit den richtigen Methoden und mit viel Erfahrung den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie. Wir ziehen dazu die tatsächlichen Haus-Verkaufspreise des letzten Jahres heran, nicht wie z.B. Online-Rechner lediglich die Angebotspreise aus dem Internet.

Mit einigen Eckdaten zu Größe, Lage, Baujahr, Zustand der Immobilie, ermitteln wir regionale Vergleichswerte und den aktuellen Verkehrswert. Bei Erteilung eines Maklerauftrages ist dieser Service enthalten, außerhalb einer Beauftragung berechnen wir dafür ab 500,- €.

Beachten Sie, dass Sie für gerichtliche Auseinandersetzungen (z.B. bei Scheidung) ein umfangreicheres Gutachten eines gerichtlich anerkannten Sachverständigen benötigen.

Wofür brauchen Sie also einen Wert?

Sie wollen wissen, was ähnliche Häuser zur Zeit kosten. - Dann erhalten Sie grobe Vergleichszahlen bei einem Online-Rechner, den Sie auf vielen anderen Webseiten finden.
Sie wollen wissen, was Ihr Haus aktuell auf dem Markt wert ist, welchen Preis Sie also wirklich erzielen können. - Dann sind Sie bei uns richtig, wir freuen uns auf Ihren Anruf.
Ein anderer soll (gerichtsfest) wissen, was Ihr Haus wert ist. - Dann brauchen Sie einen Gutachter.

Anlageobjekt verkaufen

Beim Verkauf Ihrer nicht selbst genutzten Immobilie beachten wir gern Ihre individuellen Vorgaben. Das beinhaltet die Prüfung von bestimmten Fristen, die Kommunikation mit Mietern und/oder Hausverwaltung und natürlich die Terminvereinbarungen für Besichtigungen. Auf Wunsch sind Sie bis zum Notartermin "außen vor".

Auch wenn Sie wünschen, dass der Käufer bestehende Mietverträge fortführt, also auf eine Eigenbedarfskündigung verzichtet, berücksichtigen wir dies gern.

Rufen Sie uns an, wir können Ihnen i.d.R. schon am Telefon einen möglichen Verkaufspreis nennen.

Energetisches Reinigen

Bei einem Hausverkauf übergeben Sie ein Haus „besenrein“ wie es im Kaufvertrag steht. Wir reinigen die Immobilie zusätzlich von „negativen Energien“.

Das können häufige Streitigkeiten sein, genauso wie „negative“ Bewohner bis hin zu Gewalttaten. Solche Immobilien lassen sich oft schwerer verkaufen. Auch setzen sich die Probleme manchmal fort. "Gleiches zieht gleiches an", gab es häufig Streitereien im Haus, fühlen sich Käufer angesprochen, die selbst zu Streit neigen. Die Probleme bei einem Verkauf sind vorprogrammiert.

Unser Service ist also besonders für Immobilien interessant, die sich schwer oder nicht zu den üblichen Marktpreisen verkaufen lassen. Die verborgenen Probleme lassen sich auf energetischer Ebene oft schnell lösen. Dafür nutzen wir u.a. technische Geräte aus dem Bereich der Quantenphysik.

Mit unserer Energiearbeit unterstützen wir seit Jahren erfolgreich all unsere Verkäufe. Dieser Service ist aber auch für Privatverkäufer, Maklerkollegen oder Immobilien, die bereits bei Kollegen im Auftrag sind, buchbar - unabhängig vom Standort.

Unsere Zusammenarbeit

Bevor Sie bei uns etwas unterschreiben, lernen wir uns erst persönlich kennen. Und wir wollen Ihre Immobilie sehen, uns einen Eindruck verschaffen und einen Angebotspreis zu ermitteln. Wenn Sie mit diesem Preis - und mit uns - einverstanden sind, erteilen Sie uns einen Maklerauftrag mit einer Laufzeit von 6 Monaten.

In den folgenden Tagen fordern wir Unterlagen bei Behörden an, machen Fotos Ihrer Immobilie und beauftragen auf Wunsch den Energieausweis. Bevor der Verkauf startet, erhalten Sie einen Exposé-Entwurf. Dann beginnt die Vermarktung. Wir schreiben Interessenten aus unserer Kartei an und wenig später veröffentlichen wir das Angebot im Internet.

Sämtliche Anfragen laufen ausschließlich über uns. Besichtigungstermine versuchen wir, zu bündeln; also nicht mehrere in der Woche, sondern wenn möglich, mehrere Termine an einem Tag. Bei Besichtigungen sind wir übrigens immer ganz nah dabei. Interessenten werden nicht allein durch Ihr Haus laufen, schon gar nicht mehrere Interessenten gleichzeitig.

Wenn sich ein Käufer gefunden hat, wird er nach Vorlage einer Finanzierungsbestätigung, eine Kaufabsichtserklärung unterzeichnen. Damit macht er Ihnen quasi ein Kaufangebot. Ob Sie dieses Angebot - mit Ihrer Unterschrift - annehmen, entscheiden Sie. Auch wenn es mehrere Käufer gleichzeitig gibt, entscheiden Sie, wer den Zuschlag erhält.

Sind Sie sich einig, bestellen wir den Kaufvertrag beim Notar und machen dort einen Termin, für zwei bis vier Wochen später. Beim Notar und bei der Immobilien-Übergabe sind wir dabei.

Unser Team

Immobilien-ABC

Baulasten

Baulasten sind Verpflichtungen, die am Grundstück „hängen“, aber nicht im Grundbuch stehen. Sie sind Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Z.B. kann ein Eigentümer sich damit einverstanden erklären, dass das Schuppendach des Nachbarn über den Gartenzaun ragt. Diese Baulast gilt fortan für das Grundstück und wird bei Verkauf an den Nachfolger übergeben. Der neue Eigentümer muss das Schuppendach dann also weiterhin dulden.

Das Baulastenverzeichnis wird von den Bauaufsichtsbehörden geführt und kann dort eingesehen.

Erbpacht / Erbbaurecht

Bei der Erbpacht ist es so, als würden Sie das Grundstück, auf dem Sie bauen, nur mieten. Ihre Rechte werden zwar in das Grundbuch eingetragen und Sie können die erbaute  Immobilie auch verkaufen oder vererben. Nach Ablauf der vereinbarten Pachtzeit haben Sie aber keine Rechte mehr. Der Verpächter muss Ihnen allerdings den dann aktuellen  Immobilienwert ersetzen.

Erbbauverträge werden meist für 33, 66 oder 99 abgeschlossen. Oft sind es Kirchen, Gemeinden oder Verbände, die Grundstücke in dieser Form zu Geld machen. Sie geben sie  damit nicht aus der Hand, lassen sie aber auch nicht ungenutzt. Auch in Familien mit landwirtschaftlichem Besitz ist das eine gängige Praxis.

Grundbuch

Im Grundbuch findet sich die gesamte „Grundstücksgeschichte“, die immer fortgeschrieben wird. Löschungen werden nicht herausgenommen, sondern bleiben durchgestrichen dokumentiert.

Es gibt vier Bereiche, in denen die unterschiedliche Informationen aufgeführt werden. Das „Bestandsverzeichnis“ enthält die genaue Lage und Größe der Immobilie, die Eigentümer finden sich in „Abteilung I“. So genannte Lasten und Beschränkungen, wie z.B. Nutzungs-, Vorkaufs- oder Erbbaurechte sind in „Abteilung II“ erfasst und eingetragene Grundschulden in „Abteilung III“. (Achtung, weitere Pflichten und Rechte anderer können im Baulastenverzeichnis vermerkt sein, das nichts mit dem Grundbuch zu tun hat!)

Grundschuld / Grundschuldbrief

Nicht selten bleibt eine Grundschuld mit 0,- € im Grundbuch stehen, obwohl gar keine tatsächlichen Schulden mehr da sind. Dadurch erhält man sich die Möglichkeit, die Immobilie später erneut zu belasten, falls einmal Bedarf besteht.

Will man die Grundschud doch löschen lassen, braucht man den dazugehörigen Grundschuldbrief, der entweder im Besitz der Bank ist oder den man zuhause in den eigenen Unterlagen hat.

Liegt der Grundschuldbrief aber nicht vor – und das passiert relativ häufig – muss in einem öffentlichen Ausschreibeverfahren geklärt werden, ob irgendein Dritter im Besitz dieses Schuldbriefes ist und vielleicht noch Ansprüche geltend machen kann. Diese Ausschreibung verursacht Kosten und sie braucht viel Zeit: 6 Monate!

Immobilie teilen

Wenn Ihnen Ihr Haus zu groß geworden ist, können Sie es in zwei oder mehr Wohneinheiten teilen und diese verkaufen oder vermieten. Ein Verkauf wird nur wirksam, wenn er im Grundbuch erfasst wird. Dazu ist es notwendig, dass Wohneinheiten innerhalb eines Gebäudes und Grundstücksanteile voneinander getrennt sind und sich diese Trennung unmissverständlich dokumentieren lässt.

Jede Wohneinheit braucht dafür vom Bauamt eine so genannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bestätigt, dass alle Teile einer Wohneinheit in sich abgeschlossen sind, ohne Zutritt einer anderen Partei. Es kann nicht sein, dass sich der Wohnungseingang der einen Wohnung nur über den Wohnungsflur einer anderen Wohnung erreichen lässt.

In einer s.g. Teilungserklärung werden dann alle Eigentumsverhältnisse genau beschrieben. Welche Räume gehören zu welcher Wohneinheit, was sind gemeinschaftliche Flächen (Hausflur, Keller ...) und wer hat z.B. ein alleiniges Sondernutzungsrecht z.B. am Garten oder an einem KFZ-Stellplatz.

Immobilie vererben

Im Zusammenhang mit einer Erbimmobilie treten sehr häufig Streitigkeiten unter den Erben auf. Diese ließen sich oft vermeiden, wenn der Erblasser klar dargestellt hätte, was seine Wünsche im Bezug auf die Immobilie sind und dies dann auch in einem Testament festgehalten hätte.

Ganz besonders die Wohnrechte eines Hinterbliebenen lassen sich nur so sicher schützen. Auch entsprechen die Vorstellungen zu dem zu vererbenden Immobilienwert oft nicht der Realität.

Wir beraten Sie gern zu Ihren Fragen und sagen Ihnen, ob ein Anwalt oder Notar für Ihr Testament nötig ist.

Maklerprovision

Die Maklerprovision in Höhe von 6 % vom Verkaufspreis zzgl. Mwst. ist Ihre Bezahlung für unsere Arbeit. Allerdings wird sie nur dann fällig, wenn unsere Tätigkeit auch zum tatsächlichen Verkauf Ihrer Immobilie geführt hat.

Außerdem haben Sie als Verkäufer die Möglichkeit, sich die Maklerprovison mit dem Käufer zu teilen. Das ist derzeit gängige Praxis im Verkauf. Die Aufteilung können Sie frei entscheiden, einzige Bedingung: Der Käufer darf nicht mehr Provision zahlen, als der Verkäufer.

Vermieter dagegen haben diese Wahl nur bei Gewerbemietverträgen, bei der Vermietung von Wohnimmobilien zahlen sie die Provision allein. Für Mietverträge berechnen wir eine Provision in Höhe von 2 Monatskaltmieten zzgl. Mwst.

Mietkauf

Die meisten Menschen haben völlig falsche Vorstellungen, wenn dieser Begriff fällt. Manche Immobiliensuchende verwechseln den Vermieter dabei wohl mit einer Bank, bei der man in Raten etwas abbezahlt.

Grundsätzlch können Mietkauf-Verträge fast völlig frei ausgehandelt werden. Ein Notar ist für die Gültigkeit vorgeschrieben, es erfolgt auch ein Eintrag ins Grundbuch.

Die Miet-Käufer stehen dabei gar nicht so gut da, wie sie sich das erhoffen. Sie müssen mehr Risikien bei diesem Geschäft in Kauf nehmen, für den Vermieter/Verkäufer können diese so gut wie vollständig ausgeschlossen werden. Allerdings kann sich oft auch ohne Risiko kein Vorteil für den ursprünglichen Eigentümer erkennen lassen.

Deshalb sind Mietkauf-Verträge nur in wenigen Situationen sinnvoll. Z.B. wenn Ihr langjähriger und gut bekannter Mieter daran Interesse hätte und Sie ihm aus persönlichen Gründen diese Möglichkeit bieten wollen.

In jedem Fall sind viele verschiedene Aspekte bei der Zusammenstellung des Vertrages zu berücksichtigen.

Spekulationssteuer

Diese Steuer wird auf den Gewinn bei Immobilienverkäufen erhoben. Der zu versteuernde Betrag ergibt sich aus dem Anschaffungswert abzüglich der Kosten für z.B. Instandhaltung, Sanierung, Verkaufskosten. Dieser Gewinn wird dann mit dem persönlichen Steuersatz errechnet.

Die Steuer wird aber nur erhoben, wenn die Immobilie nach weniger als 10 Jahren wieder verkauft wird und NICHT (in den letzten zwei vollen Kalenderjahren) selbst bewohnt war.

Teilungserklärung

Beim Kauf einer Wohnung ist die Teilungserklärung eines der wichtigsten Dokumente. Hier werden das Eigentum an abgeschlossenen Wohneinheiten aufgeführt, Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichem Eigentum festgehalten, und die Gemeinschaftsflächen.

Das Grundstück gehört allen Eigentümern gleichermaßen. Eine Terrassen- oder Gartennutzung ist i.d.R. durch ein Sondernutzungsrecht geregelt.

Entscheidend ist die Teilungserklärung aber auch für die Aufteilung der Unterhaltskosten für die gesamte Immobilie. Anhand der Flächen der einzelnen Wohneinheiten wird ein Teilungsschlüssel für jeden Eigentümer ermittelt. Dieser bestimmt dann, zu wieviel Teilen jeder sich an den Gesamtkosten beteiligen muss.

Teilverkauf / Verkauf auf Rentenbasis

Bei beiden Varianten geht es darum, eine Immobilie, die man selbst weiterhin bewohnen will, zu Geld zu machen. Der ursprüngliche Alleineigentümer erhält i.d.R. ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht sowie vereinbarte Geldbeträge, die als Einmalzahlung oder Teilzahlungen oder auch einer Kombination aus beidem bestehen können. Einen entsprechenden Vertrag dazu kann man mit Privatpersonen, z.B. aus der eigenen Familie, schließen oder mit professionellen Anbietern solcher Dienstleistungen.

Grundsätzlich sind die vielen professionellen Anbieter absolut seriös. Allerdings stehen hinter solchen Geschäftsmodellen große Investoren, die auch eine entsprechende Rendite erwarten, die wiederum ja irgendjemand - sprich der Immobilieneigentümer - in dieses Geschäft einzahlen muss.

Unterm Strich handelt es sich bei der ganzen Sache um nichts weiter, als eine Beleihung des eigenen Hauses. Mit einem ganz normalen oder endfälligen Darlehen bei der eigenen Hausbank steht man sich i.d.R. besser.

Übereignung / Schenkung

In der Absicht, spätere Erbstreitigkeiten zu verhindern, überschreiben Eltern ihren Kindern das Eigenheim oft schon zu Lebzeiten. Diese Übereignung bringt eine Menge Unsicherheiten mit sich, niemand weiß, wie die Zukunft aussieht. Ganz egal, für wie alt man sich selbst schon hält. Entwickeln sich das eigene Leben und das der Kinder anders, als gedacht, verlagert die frühe Überschreibung den Streit nicht selten in die Zeit vor dem Erbfall.

Wer zahlt die Unterhalts- und Instandhaltungskosten, wer die Grundsteuer, Abgabe und Versicherungen? Eine fundierte Rechtsberatung ist unbedingt zu empfehlen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn ein Darlehen noch während der eigentlich Laufzeit bei der Bank gekündigt wird, fallen i.d.R. Vorfälligkeitszinsen an. Diese verlangt der Kreditgeber quasi als Entschädigung für die künftig fehlenden Zinseinnahmen.

Je nach Vertrag und Zeitpunkt kann das eine relativ große, oft fünfstellige, Summe sein. Die Errechnung ist kompliziert, so dass Sie in jedem Fall vor der Kündigung eines Darlehens mit Ihrer Bank sprechen sollten.

Wohnrecht / Nießbrauchsrecht

Ein echtes Wohnrecht im juristischen Sinne, muss im Grundbuch verzeichnet sein. Es ist dadurch mit dem Haus verknüpft, nicht mit der Person, die gerade Eigentümer ist. Jeder neue Eigentümer muss ein solches Wohnrecht mitkaufen und er muss sich weiter daran halten.

Oft sind solche Wohnrechte "auf Lebenszeit" erteilt. Der berechtigten Person darf in diesem Fall bis zu ihrem Tod das Mietverhältnis nicht gekündigt werden. Ob dabei überhaupt eine Miete zu zahlen ist, ist auch im Grundbuch festgehalten.

Das Nießbrauchsrecht geht noch darüber hinaus. Es beinhaltet nicht nur das Recht zum Wohnen, sondern viel mehr das Recht, Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. D.h. dass man die Immobilie z.B. auch weiter vermieten darf während der Zeit, in der der Rechtsanspruch besteht.

Die genauen Rechte und Pflichten in beiden Varianten sollten gut schriftlich dokumentiert sein.

Schreiben Sie uns oder kommen Sie vorbei.

+49 (0) 42 42 - 81 77 info@zelle-immobilien.de