Aus unserem aktuellen Angebot

Dies ist eine kleine Vorschau aus unseren aktuellen Verkaufsimmobilien.

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Vorbereitung ist alles!

Seit einiger Zeit ist die Nachfrage nach Immobilien größer, als das Angebot. Sicher haben auch Sie schon die Erfahrung gemacht, dass Ihnen bei Ihrer Wunschimmobilie ein anderer zuvor gekommen ist. Die Marktlage zwingt Interessenten heute dazu, sich schnell entscheiden zu können.

Sie müssen sich nicht schnell entscheiden, aber wenn Sie wirklich Ihr Traumhaus entdecken, sollten Sie in der Lage sein, es zu können. Das heißt, Sie sollten wissen, wie groß Ihr Budget wirklich ist. Die gesetzlichen Regelungen für Immobilienfinanzierungen haben sich in den letzten Jahren geändert.

Banken haben weniger Ermessensspielraum, sie müssen bei der Vergabe von Darlehen konkrete Voraussetzungen einhalten.

Sprechen Sie mit Ihrer Bank, mit verschiedenen Banken, unbedingt bevor Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben. Denn wenn wirklich eine Kaufentscheidung ansteht, soll Ihnen kein anderer zuvor kommen, nur weil Sie einen Banktermin erst in drei Tagen haben.

So geht‘s weiter

wenn Sie sich für eine bestimmte Immobilie aus unserem Angebot interessieren.

Exposé mit Grundrissen u.m.

Mehr Informationen zur Immobilie.

Exposé mit Grundrissen u.m.

Zu jedem Objekt, das Sie hier auf unserer Webseite sehen, gibt es ein schriftliches Exposé im PDF-Format. Darin finden Sie auch die genaue Adresse sowie die Grundrisszeichnungen. Sie können es sich direkt auf der jeweiligen Objektseite herunterladen. Dazu brauchen Sie nur ein paar persönliche Angaben zu machen. Bequemer und schneller geht es kaum.

Übrigens: Wenn Sie wollen, können Sie Ihre Formulareingaben speichern, damit Sie diese bei einem weiteren Download auch für ein anderes Objekt nicht noch einmal eintippen müssen.
Die Speicherung erfolgt nicht bei uns, sondern auf Ihrem eigenen Computer oder Handy. Beim nächsten Besuch erkennt Ihr Gerät das Formular und füllt es für Sie aus. An unserem Formular ist ein entsprechendes Kästchen, wo Sie die Speicherung ankreuzen können.

Besichtigung

So handhaben wir Besichtigungen.

Besichtigung

Wenn Ihnen ein Objekt zusagt, rufen Sie uns einfach an, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Sie bekommen in jedem Fall einen Einzeltermin, für den wir i.d.R. eine halbe Stunde vorsehen. Bei Wohnungen oder großen Häusern kann es entsprechend kürzer oder länger sein. Das bedeutet, Sie werden ausreichend Zeit haben, sich alles in Ruhe anzugucken und Fragen zu stellen.

Allerdings: Bitte laden Sie zuvor das Exposé herunter. Wir möchten, nein - eigentlich erwarten wir, dass Sie vor einer Besichtigung für sich klären, ob die konkrete Lage wirklich in Frage kommt, und dass Sie sich mit den Grundrissen beschäftigen.

Finanzierungsbestätigung

Nachweis der Finanzierbarkeit.

Finanzierungsbestätigung

Wenn Sie eine konkrete Kaufabsicht haben, tragen wir diese erst an den Eigentümer weiter, nachdem Sie uns die Finanzierbarkeit nachweisen. Dafür reichen entsprechende Eigenkapitalsnachweise und/oder eine Vorab-Finanzierungszusage Ihrer Bank. Dazu stellt die Bank eine formlose Bestätigung aus, dass eine Finanzierung in der angestrebten Größenordnung grundsätzlich möglich ist.

(Eine echte Kreditzusage kann seitens Ihrer Bank natürlich erst nach Prüfung aller Immobiliendetails erfolgen. Dies geschieht auch erst, nachdem Sie vom Verkäufer den Zuschlag erhalten haben.)

Kaufabsichtserklärung vs. Kaufvertrag

Die Unterschiede und wofür Sie dies brauchen.

Kaufabsichtserklärung vs. Kaufvertrag

Der Kauf einer Immobilie kommt in Deutschland erst zustande, wenn er notariell beurkundet ist. Um Käufern und Verkäufern bis dahin eine gewisse Sicherheit zu bieten, halten wir die Kaufabsicht und die Zusage des Verkäufers in einer so genannten Kaufabsichtserklärung fest.

Auch wenn sie keine Sicherheit über einen tatsächlich stattfindenden Kauf geben kann, gibt sie dem Käufer zumindest genügend Zeit, sich z.B. um die Finanzierung und weitere Vorbereitungen zu kümmern. Denn ab beiderseitiger Unterzeichnung wird die entsprechende Immobilie als Reserviert gekennzeichnet. Weitere Besichtigungen etc. finden nicht mehr statt.

Maklerprovision

Wann und wie wird eine Provision fällig?

Maklerprovision

Die Maklerprovision bei Immobilienkäufen ist gesetzlich insofern geregelt, als dass ein Käufer nur höchstens genau so viel Provision zahlen muss, wie es der Verkäufer tut; weniger oder keine Provision ist auch möglich, aber mehr ist nicht erlaubt.


Provision wird immer für den im notariellen Kaufvertrag genannten Preis fällig. In der Regel beträgt die Käufer-Provision bei uns 3,57 % vom Kaufpreis. Das entspricht 3 % plus 19 % Mehrwertsteuer.


Beachten Sie bitte, dass wir unsere Rechnung nach Kaufvertrag stellen, auch wenn die Immobilienübergabe vielleicht erst Monate später erfolgt. Gleichzeitig bedeutet dies, dass Sie unsere Leistung nur in Rechnung gestellt bekommen, wenn der Kauf auch tatsächlich stattgefunden hat.

Ihr Suchauftrag

Immer etwas früher informiert.

Ihr Suchauftrag

Wenn Sie gezielt nach einer Immobilie suchen, nehmen wir Ihre Anforderungen und Wünsche, Ihre Preis- und Ortsvorstellungen und alles, was Ihnen wichtig ist, in unsere Kartei auf. Bei einem passenden Angebot informieren wir Sie aktiv - i.d.R, bevor das Angebot veröffentlicht wird.

Wir können Ihre Vorstellungen in einem persönlichen Gespräch durchgehen. Wir erfassen dann alle wichtigen Details, besprechen Ihre Wünsche und Bedürfnisse und erstellen ein Anforderungsprofil Ihrer Wunschimmobilie.

Oder Sie legen den Suchauftrag gleich selbst online an, einfach im Formular weiter unten auf dieser Seite.

Suchauftrag anlegen

Wenn wir ein passendes Objekt haben, werden wir Sie per Mail informieren, i.d.R. bevor das Angebot in den Börsen veröffentlicht wird. Wir werden Sie dazu nicht anrufen.

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Immobilien-ABC

Baulasten

Baulasten sind Verpflichtungen, die am Grundstück „hängen“, aber nicht im Grundbuch stehen. Sie sind Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Z.B. kann ein Eigentümer sich damit einverstanden erklären, dass das Schuppendach des Nachbarn über den Gartenzaun ragt. Diese Baulast gilt fortan für das Grundstück und wird bei Verkauf an den Nachfolger übergeben. Der neue Eigentümer muss das Schuppendach dann also weiterhin dulden.

Das Baulastenverzeichnis wird von den Bauaufsichtsbehörden geführt und kann dort eingesehen werden. Bei unseren Verkaufsobjekten fragen wir diese Information standardmäßig im Vorfeld ab.

Erbpacht / Erbbaurecht

Bei der Erbpacht ist es so, als würden Sie das Grundstück, auf dem Sie bauen, nur mieten. Ihre Rechte werden zwar in das Grundbuch eingetragen und Sie können die erbaute  Immobilie auch verkaufen oder vererben. Nach Ablauf der vereinbarten Pachtzeit haben Sie aber keine Rechte mehr. Der Verpächter muss Ihnen allerdings den dann aktuellen  Immobilienwert ersetzen.

Erbbauverträge werden meist für 33, 66 oder 99 abgeschlossen. Oft sind es Kirchen, Gemeinden oder Verbände, die Grundstücke in dieser Form zu Geld machen. Sie geben sie  damit nicht aus der Hand, lassen sie aber auch nicht ungenutzt. Auch in Familien mit landwirtschaftlichem Besitz ist das eine gängige Praxis.

Grundbuch

Im Grundbuch findet sich die gesamte „Grundstücksgeschichte“, die immer fortgeschrieben wird. Löschungen werden nicht herausgenommen, sondern bleiben durchgestrichen dokumentiert.

Es gibt vier Bereiche, in denen die unterschiedliche Informationen aufgeführt werden. Das „Bestandsverzeichnis“ enthält die genaue Lage und Größe der Immobilie, die Eigentümer finden sich in „Abteilung I“. So genannte Lasten und Beschränkungen, wie z.B. Nutzungs-, Vorkaufs- oder Erbbaurechte sind in „Abteilung II“ erfasst und eingetragene Grundschulden in „Abteilung III“. (Achtung, weitere Pflichten und Rechte anderer können im Baulastenverzeichnis vermerkt sein, das nichts mit dem Grundbuch zu tun hat!)

Grundschuld / Grundschuldbrief

Nicht selten bleibt eine Grundschuld mit 0,- € im Grundbuch stehen, obwohl gar keine tatsächlichen Schulden mehr da sind. Dadurch erhält man sich die Möglichkeit, die Immobilie später erneut zu belasten, falls einmal Bedarf besteht.

Will man die Grundschud doch löschen lassen, braucht man den dazugehörigen Grundschuldbrief, der entweder im Besitz der Bank ist oder den man zuhause in den eigenen Unterlagen hat.

Liegt der Grundschuldbrief aber nicht vor, einfach, weil man ihn nicht finden kann, was übrigens gar nicht so selten vorkommt, muss in einem öffentlichen Ausschreibeverfahren geklärt werden, ob irgendein Dritter im Besitz dieses Schuldbriefes ist und vielleicht noch Ansprüche geltend machen kann. Diese Ausschreibung verursacht Kosten und sie braucht viel Zeit: 6 Monate!

Mietkauf

Die meisten Menschen haben völlig falsche Vorstellungen, wenn dieser Begriff fällt. Mancher Immobiliensuchende verwechselt den Vermieter dabei wohl mit einer Bank, bei der man in Raten etwas abbezahlt.

Grundsätzlch können Mietkauf-Verträge fast völlig frei ausgehandelt werden. Ein Notar ist für die Gültigkeit vorgeschrieben, es erfolgt auch ein Eintrag ins Grundbuch.

Die Miet-Käufer stehen dabei gar nicht so gut da, wie sie sich das erhoffen. Sie müssen mehr Risikien bei diesem Geschäft in Kauf nehmen, für den Vermieter/Verkäufer können diese so gut wie vollständig ausgeschlossen werden. Allerdings kann sich oft auch ohne Risiko kein Vorteil für den ursprünglichen Eigentümer erkennen lassen.

Deshalb sind Mietkauf-Verträge nur in wenigen Situationen sinnvoll. Z.B. wenn ein langjähriger und gut bekannter Mieter daran Interesse hätte und der Vermieter ihm aus persönlichen Gründen diese Möglichkeit bieten will.

In jedem Fall sind viele verschiedene Aspekte bei der Zusammenstellung des Vertrages zu berücksichtigen.

Teilungserklärung

Beim Kauf einer Wohnung ist die Teilungserklärung eines der wichtigsten Dokumente. Hier werden das Eigentum an abgeschlossenen Wohneinheiten aufgeführt, Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichem Eigentum festgehalten, und die Gemeinschaftsflächen.

Das Grundstück gehört allen Eigentümern gleichermaßen. Eine Terrassen- oder Gartennutzung ist i.d.R. durch ein Sondernutzungsrecht geregelt.

Entscheidend ist die Teilungserklärung aber auch für die Aufteilung der Unterhaltskosten für die gesamte Immobilie. Anhand der Flächen der einzelnen Wohneinheiten wird ein Teilungsschlüssel für jeden Eigentümer ermittelt. Dieser bestimmt dann, zu wieviel Teilen jeder sich an den Gesamtkosten beteiligen muss.

Wohnrecht / Nießbrauchsrecht

Ein echtes Wohnrecht im juristischen Sinne, muss im Grundbuch verzeichnet sein. Es ist dadurch mit dem Haus verknüpft, nicht mit der Person, die gerade Eigentümer ist. Jeder neue Eigentümer muss ein solches Wohnrecht mitkaufen und er muss sich weiter daran halten.

Oft sind solche Wohnrechte "auf Lebenszeit" erteilt. Der berechtigten Person darf in diesem Fall bis zu ihrem Tod das Mietverhältnis nicht gekündigt werden. Ob dabei überhaupt eine Miete zu zahlen ist, ist auch im Grundbuch festgehalten.

Das Nießbrauchsrecht geht noch darüber hinaus. Es beinhaltet nicht nur das Recht zum Wohnen, sondern viel mehr das Recht, Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. D.h. dass man die Immobilie z.B. auch weiter vermieten darf während der Zeit, in der der Rechtsanspruch besteht.

Die genauen Rechte und Pflichten in beiden Varianten sollten gut schriftlich dokumentiert sein.

Ihre persönlichen Daten

Wir fordern von Ihnen einige persönliche Daten, wenn Sie sich für ein Objekt interessieren. Immerhin erhalten Sie mit dem Exposé aber auch einige Detailinformationen zur Immobilie, die wir eben nicht an völlig Unbekannte herausgeben wollen. Schließlich benötigen wir diese auch zur Dokumentation unserer Vermittlungsbemühungen.

Ansonsten werden wir Ihre Daten NICHT zu irgendwelchen anderen Zwecken verwenden. Wir werden Sie auch NICHT unaufgefordert anrufen oder erneut anschreiben.

Da Sie mit dem Download eines Exposés oder auch mit einer Besichtigung noch keinerlei Vertrag mit uns eingehen, erhalten Sie auch keine Widerrufsbelehrung. Erst wenn Sie eine konkrete Kaufabsicht schriftlich äußern, beginnt die Widerrufsfrist, für die Sie entsprechende Belehrung von uns erhalten.

Schreiben Sie uns und kommen Sie vorbei.

+49 (0) 42 42 - 81 77 info@zelle-immobilien.de